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租赁市场或迎来变革? 宅基地将行“三权分置”

来源:网易新闻责任编辑: 更新时间:2018-01-26 01:10 浏览:
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。
 
我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”
 
在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上,国土资源部部长、国家土地总督察姜大明公开表示,政府将不再垄断居住用地,将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。
 
“政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升,这项改革对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。” 中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经营报》记者。
 
或许,正如姜大明所说,这将是一项重大理论和实践创新。
 
政府不再垄断住房供地
 
何为“三权分置”?“三权即宅基地所有权、资格权和使用权。以农民房屋为例,宅基地土地归集体所有,什么人具有资格来享有这块土地上所产生的收益,则为村集体成员,也即收益按照资格权进行分配,但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地,可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。”中国乡建院院长李昌平在接受记者采访时解释道,“如果三权不清,进入市场后可能会引发矛盾。”
 
回看过去中国房地产的20年发展历史,其实约同于国有土地20年发展历史,尤其是在商品房住宅土地供应方面来源单一,政府作为唯一供应方,垄断着整个商品房住宅土地市场。而地方土地财政则严重依赖房地产,依赖土地招拍挂。
 
“若政府不再垄断住房供地,集体土地用作租赁用地是试点方向。”张大伟进一步强调道,“但需要注意的是住房与商品房是有区别的,从目前来看,政策更多提及的是租赁住房试点。”
 
此外,经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。
 
“政府不再垄断供地,开发商不再垄断建房,这是反复强调的‘多主体供应、多渠道保障’的应有之义。从这个角度看,国土部关于这个问题的表述也在既定政策框架之内。”链家研究院院长杨现领分析道。在他看来,2018年可能的突破之处仍然在集体建设用地和租赁住房,而且要在权属不变、符合规划的前提下,增量的影响不大。
 
这也意味着,现有的土地招拍挂机制仍然是土地供给的主体,打破垄断不等于打破招拍挂,作为一种市场机制,它仍然占据主导地位,而且在土地财政没有实质变化的情况下,集体建设用地及企业用地供给只能是一种潜在的补充,且主要对应租赁住房和公共住房。
 
“三权分置”改革的地方探索
 
“义乌早在2015年就开始推行宅基地‘三权分置’制度,既保障农民的基本居住权利,又最大限度地促进了宅基地价值的增值,增加了农民的财产性收入。”1月17日,浙江义乌市国土资源局副局长张黎明在接受媒体采访时表示。
 
2015年3月,义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区以来,探索建立了农村宅基地“三权分置”制度体系。从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”七个方面进行制度创新,赋予农民更多财产权利,农民有了更多获得感。截至2017年底,当地已颁发农房不动产证2万多本。
 
对此,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池评价:“从土地所有制来讲,土地分为城乡两种制度,城镇土地归国家所有,农村土地归集体所有,农村集体也是一种土地的所有权,从法理来讲,不仅是国家能够供应土地,农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在提倡租购并举、大力发展租赁市场,农村集体建设用地可以利用起来。”
 
影响力或有限
 
“权属不变,符合规划,这是土地出让的前提,所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。” 在张大伟看来,国土资源部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。
 
“政府主导集体用地建设租赁房实现多渠道供应,同时合理的低地价也可以提高投资租金回报率,有利于做成收益良好的REITs产品。”新派公寓创始人王戈宏说道,但集体土地由村镇集体掌握,地段偏远且环境不佳,并不能成为长租公寓企业的目标。
 
业内专家大多认为,政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值提升的同时,也将对城市租赁市场带来深远影响,甚至对于商品房住宅市场来说也能起到一定的缓解供需的作用。
 
“但事实上,这只是一种潜在的补充,对市场影响不大。”杨现领评价道,“U乐国际娱乐简单测算一下,以北京为例,即便2018年完成全部的租赁和集体建设用地的供给计划,增量供应也只有10万多套,在整个存量租赁房源中的占比只有6%左右,而在北京所有存量房源中的占比只有1.5%。”
 
“宅基地三权分置对于房地产市场影响可能很有限,一方面宅基地只是放活使用权,没有所有权,就没有资本进入,就不能进行成片开发。”新城控股副总裁欧阳捷亦表示。“现在只是为企业使用租赁住房用地予以正名。此外,宅基地也不存在拿地问题,不能成片开发就很难整体建设,就很难获得比较好的环境和配套。”
 
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